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南京古民居保护遭遇古建私人产权问题

古建承载历史,也刻满了沧桑。古建保护,无疑是一场与时间的赛跑。在南京,牛市古民居的修缮保护却陷入拉锯僵局,住户、开发商、政府部门各有为难之处,只因古建保护遇上了私人产权。如何化解私有产权古建的保护难题?如何厘清政府、社会、个人的权责利? 

  南京老城南地区,在一处杂草乱石和简易围挡内,孤零零地矗立着一栋破败的古建。牛市古民居——这座南京市文保单位历经200多年风雨,在几轮拆迁中都“幸存”了下来。但近来,住户称由于近距离施工及梅雨季等原因,斑驳破旧的老宅岌岌可危,“每天都担心它会倒掉”。一座私有古建,牵动多方的心。牛市古民居,到底该如何保护?

  古建成为孤岛

  除有人住的房屋外,古民居的其余产权均为开发商所有

  来到牛市古民居,推门进去是两层木质结构建筑,褪了色的雕花跑马楼,依稀还残留当年朱红色的繁华。相传,这里曾是清道光年间南京一位秀才的住宅,宅中曾开绸布货栈;上世纪80年代,这里还曾是热播电视剧《秦淮人家》的取景地。如今,年近60岁的王琳(经本人要求为化名)和她的9位家人,就生活在这里。

  “这座清代古建共有六进。现在后四进的大门开在颜料坊49号(以下简称颜料坊古建),前两进的大门是牛市64号,两者一墙之隔。我祖上买了第二进屋子,我一出生就住这里。”王琳还记得小时候的牛市古街:天蒙蒙亮,就传来酒酿元宵、藕粉桂花糖糕的叫卖声,邻里间夜不闭户,夏夜常在一块乘凉。古街曾经的繁华,现已被施工的轰鸣所代替,紧邻的其他老宅早已化为了瓦砾。

  早在1984年,牛市古民居就被列为秦淮区文保单位。2006年6月10日,又被升格为南京市文保单位。记者从相关部门了解到,牛市古民居所在地块早已卖给了开发商,并经过一次转手。目前除了王琳等所住房屋,其余古建产权均为开发商所有。2008年8月26日,该地块正式出让,用地性质为商业办公、文化娱乐、住宅混合用地;而按照规划,牛市古建将在整体修缮后,作为公共文化空间开放。

  “南京市政府令第227号规定,拆迁过程中遇到军事、寺庙、文物等要另行处理。我们说什么也不让拆。”王琳说,拆迁队每年都来,但由于始终没达成共识,他们就一直住到现在。

  保护边界模糊

  产权人有无保护能力、有人居住时如何抢救,没有具体标准

  “本来再住个十年八年也没问题,但现在不行了,担心房子随时会倒掉。”住在古民居里的蒋阿姨说,今年3月开始,因为一墙之隔的颜料坊古建进行施工,房屋木质结构松动,几处屋檐瓦片移位脱落,部分墙面出现裂纹,住户们临时搭了木头支架撑在房梁上。由于前段时间的强降雨和台风,现在房子一下雨就得用盆接水。

  古建摇摇欲坠,该由谁来负责维修?

  南京市文广新局文物处相关负责人介绍,国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养;非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养。王琳所住房屋为私有古建,房屋该由产权所有人负责修缮。如果该文物有损毁危险,所有人不具备修缮能力的,当地人民政府应当给予帮助;所有人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的,县级以上人民政府可以给予抢救修缮,所需费用由所有人负担。

  “我们已论证批复了维修方案,但是,以什么标准来判断产权人有无能力,房屋中有人居住怎么执行?”这位负责人坦言,文物保护法的一些条款没有具体标准,实际操作中很难执行。

  王琳也觉得委屈。“过去几十年我们自己养护房屋,花费几十万元。但最近的施工,造成了房屋损坏的加剧。”王琳称,房屋西边第一进很多年前就已被征收,住户早已搬走,现在残破不堪。它要是倒塌了殃及第二进房屋,谁来负责?

  记者看到,在西边第一进的房间里,屋顶破了个大窟窿,房内堆满了砖石瓦砾。一墙之隔的颜料坊古建已修缮一新,和破败的牛市64号形成鲜明对比。

  据介绍,目前第一进房屋的产权在开发商,该建筑所在的胭脂巷居委会曾多次联系开发商要求修缮。然而开发商方面同样表示为难:由于牛市64号里面住着人,木质结构古建整体大修恐对居民构成安全威胁,因此无法修缮。如果居民搬走后再修呢?王琳等人提出,房屋楼上楼下约400平方米,如果搬迁,就应给予总额1500万元以上的补偿,此外还需对所有住户进行安置。

  对此,南京大学政府管理学院副教授姚远建议,假如产权人认为开发商工程施工带来房屋损坏,可先进行鉴定,证明施工对房屋造成了损坏并起诉开发商请求赔偿;当产权人或使用人拒不履行法律规定的修缮责任时,假如文物主管部门执行难,还可以起诉居民或开发商,通过法律程序,建立起公民、社会、国家权责利对等的文物保护机制。

  如何实现双赢

  政府提供公共服务和基础设施建设,市民通过修缮古建来获得收益

  古建保护专家、南京工业大学建筑学院教授汪永平在多年城乡历史街区调研中发现,很多时候,私有古建的保护面临更为严峻的现实:产权人往往将空置旧房外租;还有产权所有者嫌维修成本太高,任其空闲直至坍塌。

  “对已有百年历史的古建进行整体修缮,即便不落架维修,每平方米至少需5000元,落架大修费用更高,每平方米要1万元以上,这甚至超过了重盖新楼的费用,一些地方政府难免缺乏修缮的积极性。”汪永平介绍,住户对私有古建的看法也不尽相同:有的力主保存老屋,留存城市记忆;但多半住户希望政府给予补贴,并改善居住条件;还有的希望在古建彻底损毁之前,与政府或开发商谈成一笔费用,但出于利益的考量往往令保护修缮难以落实。

  在业内人士看来,私有古建保护依靠政府大包大揽,既不现实,也不应该。“文物主管部门每年文保开支有限,对私人所有的文物,居民有修缮能力的就要履行保护责任。”姚远认为,私有古建产权所有人应承担起不可推卸的责任,但同时,政府也应当给予其更多信心。

  姚远介绍,欧美一些国家设有不动产税,将其作为地方政府的主要税源。有了这一稳定的税源,地方政府着力提供公共服务及基础设施建设,市民则通过对房屋的保护修缮来获取收益。在日本及台湾地区,居民发动社区营造运动,对私有古建进行修复养护,大批民宿既提供了经营性收益来源,也增添了乡土魅力,形成良性循环。

  这样的模式,在国内其实已有案例。2008年北京奥运会时,一些四合院住户们自愿出资,在文物主管部门指导下修缮民宿并获得收益。在烟袋斜街、南锣鼓巷,政府给予了居民不大拆大建的信心,并将公共建设逐渐完善,古建得到了自下而上、自外到内的保护。《南京历史文化名城保护规划》也规定,“采用小规模、渐进式、院落单元修缮的有机更新方式,不得大拆大建。积极探索鼓励居民按保护规划实施自我保护更新的方式,建立历史建筑的长期修缮机制”。

  目前,针对南京老门东街区小西湖片区的保护,南京市规划局联合秦淮区政府邀请在宁3所高校规划建筑专业的志愿者进行调研,与原住民一起商谈如何修缮这一片区。

  关于牛市古民居的案例,南京市文广新局文物处负责人表示,有3种解决方案:首先,通过几方协商对该文保单位进行整体性保护和利用,恢复其整体面貌;其次,假如住户与开发商不能达成共识,可通过市场化交易引入民间资本,将其转让给其他有能力修缮的对象,根据《文物法》规定,不可将非国有不可移动文物转让或者抵押给外国人;此外,假如住户确实不想转让产权,就必须在文物主管部门的监管下尽到保护责任。

  “类似‘私有古建’保护问题的解决,最佳方案还是地方政府适时介入,组织开发商、住户、产权人等妥善协商,寻找大家都能接受的解决办法。否则三年五年拖下去,古建塌了,居民失去了庇护之地,没有谈判的筹码,开发商顺势拆除,这难道是各方面都愿意看到的结果吗?”汪永平说。

来源:南方古建筑设计院

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